SISTEMAS, PROCEDIMIENTO Y PRINCIPIOS REGISTRALES

El Registro Público de la Propiedad legalmente constituido y formado lleva a cabo sus funciones y procedimientos bajo reglamentos internos, que hacen pleno de efectos jurídicos  las actividades de quienes llevan a cabo los registros. Sabemos cómo se encuentra estructurada y organizada esa parte de la administración pública, y tiene como finalidad realizar todos aquellos registros de actos y documentos que pertenecen a una persona, ya sea física o moral, la cual tiene la obligación de hacer del conocimiento de la citada Institución,  las modificaciones, los daños y menoscabos que llegare a presentar el bien inscrito.

Podemos  distinguir varios tipos de registro entre los cuales se encuentran, en una primera clasificación derivada de nuestro sistema federal de gobierno, los registros locales y federales.

Asimismo, en virtud de los efectos jurídicos y de la forma del registro encontramos una nueva clasificación. Por cuanto a los efectos de la inscripción se tienen tres sistemas: el sustantivo, el constitutivo y el declarativo. En el sustantivo, la propiedad se adquiere por medio de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad; en el constitutivo, la inscripción perfecciona un derecho nacido del contrato o de un acto jurídico; y, en el declarativo, la transmisión de la propiedad se lleva a cabo por el mero efecto del contrato sin que haya necesidad ni de la entrega de la cosa ni de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Por su parte, la forma de inscripción define los siguientes sistemas: personal, de folios y de libros. El personal corresponde a un registro único por cada persona física o moral en el que se “inscriben todas las garantías prendarias sobre bienes presentes o futuros, sea cual fuere su forma jurídica o validez”, el de folios es el que se utiliza en México y al que ya nos hemos referido; en el sistema de libros se inscriben los títulos que crean, modifican o extinguen derechos reales sobre inmuebles o su posesión, pudiendo tratarse de transcripción, si se hace la reproducción íntegra del título, de inscripción si sólo se extracta su parte fundamental, o de incorporación cuando sólo hay una pequeña anotación que remite a un apéndice en el que e encuadren las copias certificadas de los título.

Para Guillermo Colín Sánchez, el procedimiento, en orden al Registro Público de la Propiedad, es un conjunto de actos, formas y formalidades de necesaria observancia para que determinados actos jurídicos, previstos por la ley, alcancen la plenitud de sus efectos, a través de la publicidad registral… El procedimiento del Registro Público de la Propiedad se instituye para proporcionar seguridad jurídica a los actos que han adquirido forma entre otros, a través de un instrumento autorizado por el notario.

Según el autor en cita el procedimiento tiene objeto, fines, fin accesorio, caracteres y principios. El objeto es el acto jurídico consignado bajo la forma notarial; el fin principal inmediato es la publicidad del acto jurídico y el medito es la seguridad jurídica que otorga la fe pública registral; tiene los caracteres de ser público, parte integrante del derecho civil, ser adjetivo porque resuelve relaciones jurídicas y ser sustantivo por los efectos que produce el acto jurídico registrado.

Los principios registrales gobiernan el procedimiento registral, son una síntesis del ordenamiento jurídico y tienen aplicación en casi todos los sistemas.

Los principios registrales inherentes al Registro Público de la Propiedad en México son:

Legalidad: Lay define a todos los aspectos del procedimiento y la autoridad registral debe ceñirse estricta y escrupulosamente a las disposiciones legales vigentes.

Publicidad: Desde el punto de vista formal es la posibilidad de examinar libros y folios, así como de obtener constancias y certificaciones, aunque no se tenga interés jurídico. En su sentido material implica los derechos derivados de la inscripción, esto es, la presunción de su existencia jurídica y su oponiilidad frente a terceros.

Legitimación: Exactitud de lo inscrito hasta en tanto no se pruebe su inexactitud frente a lo real, en virtud de que se presume su total conformidad a lo real y a lo legal.

Rogación: La inscripción se realiza a instancia de parte y nunca de oficio.

Consentimiento: Para el cambio o modificación de los asientos registrales es necesaria la voluntad del titular registral o de quien lo sustituya.

Prelación o Prioridad: El primero en tiempo, es decir, el primero en registrarse es el primero en el Derecho correspondiente.

Calificación: Estudio integral por el registrador del documento a registrar para determinar la procedencia de su registro.

Inscripción: Materialización del registro del acto jurídico consignado en el documento respectivo, en los libros o folios correspondientes.

Especialización: Determinación precisa de los bienes objeto de inscripción, de sus titulares y del alcance o contenido de los derechos de éstos.

Tracto sucesivo: Todas las inscripciones relativas a una propiedad inmueble se realizan de manera ininterrumpida, a efecto de dar cabal cuenta de su historia registral.

La fe pública registral: Médula del registro público, principio coactivo que impone reconocer como verdaderos determinados actos jurídicos, es decir, presupone la existencia y validez de los actos jurídicos registrados.

Tercero registral: Un acto no tendrá perjuicio a quienes adquiriendo la propiedad o derecho real sobre el mismo bien, inscribiesen el acto.

En resumen de lo anterior, cabe señalar que dentro de las actividades  que lleva a cabo el Registro Público de la Propiedad se encuentran cuestiones que hacen posible dicha acción, como el encuadramiento de un sistema, de un procedimiento y los principios que rigen tan registro. Dentro del sistema podemos encontrar  el sustantivo, el constitutivo y el declarativo. La forma de inscripción define los siguientes sistemas: personal, de folios y de libros. Para Guillermo Colín Sánchez, el procedimiento, en orden al Registro Público de la Propiedad, es un conjunto de actos, formas y formalidades de necesaria observancia para que determinados actos jurídicos, previstos por la ley, alcancen la plenitud de sus efectos, a través de la publicidad registral. Y los principios son: Legalidad,  Publicidad, Legitimación, Rogación, Consentimiento, Prelación o Prioridad, Calificación, Inscripción, Especialización,  Tracto sucesivo, La fe pública registral, Tercero registral.

FUENTE

– Joaquín Contreras Cantú y Eduardo Castellanos Hernández. El Registro Público de la Propiedad  Social en México. ISBN: 968-5365.

ANTECEDENTES DEL SISTEMA REGISTRAL MEXICANO

La propiedad siempre ha tenido un papel importante a lo largo de la historia, ya que desde la existencia del hombre, este ha poseído algo en propiedad, como la choza en la cual habitaba, pero se sabía que le pertenecía por el hecho de que él,  la había construido y la ocupaba en esos momentos, por lo cual al paso del tiempo, dentro del derecho se formó la figura del Registro Público de la Propiedad, que tenía y tiene la finalidad de darle todos los derechos a la persona física y también moral sobre aquel bien que le pertenece. Es importante entonces, conocer los antecedentes de esta figura y el cómo se fue incorporando en nuestro país eso que hoy en día conocemos como Registro Público de la Propiedad.

Los antecedentes del actual Registro Público de la Propiedad datan del antiguo derecho español en el que destacan los siguientes ordenamientos:

La Bula Inter Coetera expedida por el Papa Alejandro VI, por petición de los reyes católicos de España, la cual sirvió para poner fin a las disputas entre España y Portugal. Posteriormente, con el triunfo de Hernán Cortés, a partir del año de 1521 adquirieron vigencia en el territorio que hoy es México, los siguientes ordenamientos jurídicos españoles: Las leyes de Castilla, el Fuero Real, las Siete Partidas, la Recopilación y la Novísima Recopilación, ordenamientos en los cuales podemos decir que se encuentran los antecedentes de la evolución de nuestro sistema registral.

La anterior legislación española metropolitana fue reemplazada o complementada por otras disposiciones de carácter colonial y es así como encontramos las Ley de Reinos de las Indias, las Ordenanzas del Villar, las Leyes de Intendentes y las Recopilación de Autos acordados de la Real Audiencia y Sala del Crimen de la Nueva España.

En años subsecuentes de la instrucción de los Señores Fiscales de Hacienda aplicables a la Nueva España, conoció del oficio de hipotecas, esta ley que fue aprobada por la Audiencia en el mes de septiembre de 1784, y distinguió al oficio con calidad de vendible y renunciable en todas las ciudades y villas, señalando la diferencia entre un escribano del ayuntamiento y uno de hipotecas.

Una vez lograda la independencia de México, el Reglamento Provisional Político del Imperio Mexicano de 1822 otorgó vigencia a las leyes, órdenes y reglamentos promulgados hasta el 24 de febrero de 1821 siempre y cuando no se opusiesen a aquél, así como  a las leyes, órdenes y decretos que se expidieren en consecuencia de la lucha de independencia.

La Ley y Arancel sobre el Oficio de Hipoteca expedido el 20 de Octubre de 1853, regularon la venta del oficio hipotecario y lo señalaron como un oficio vendible y enajenable. Como habremos de estudiarlo en el capítulo 11, el oficio de hipotecas evolucionó hacia la institución del Notariado.

Por cuanto a la Institución del Registro Público de la Propiedad en análisis,  es de señalarse, en México no han existido leyes especiales sobre esta materia sino que las disposiciones relativas han formado parte de la codificación civil. A este respecto, el primer código civil expedido en México fue el Código Civil para el Gobierno del Estado de Oaxaca de 1828, el que por cierto no se refirió al oficio o registro de hipotecas.

En el año de 1867, el presidente Benito Juárez expide la Ley Orgánica de Notarios y Actuarios del Distrito Federal, siendo esta ley la que sienta las bases para iniciar con lo que hoy conocemos como el “oficio del Registro Público”.

Un Código Civil importante por ser uno de los más completos en su época fue del Estado de Veracruz expedido en el año de 1868, cuyo Título XXI denominado “Del Registro Público de la Propiedad”, estuvo integrado por los capítulos siguientes: “Disposiciones generales”, “Títulos sujetos a inscripción”, “De las persona que deben o pueden pedir la inscripción”, “Del modo de hacerse la inscripción”, “De la anotación preventiva”, “De las sub-inscripciones”, y “De la Teneduría del Registro”. El Código Civil del Estado de México del año de 1870, por su parte, mantuvo la forma anterior y agregó un capítulo más de “Disposiciones Transitorias”.

El Registro Público de la Propiedad guarda sus antecedentes en el Derecho Español, el cual fue tomando fuerza poco a poco en los diversos ordenamientos que se fueron incorporando en España, como: La Bula Inter Coetera expedida por el Papa Alejandro VI, Las leyes de Castilla, el Fuero Real, las Siete Partidas, la Recopilación y la Novísima Recopilación. La manera en la que se incorporó en el ordenamiento mexicano surgió a raíz del logro de la independencia de México, en la que el Reglamento Provisional Político del Imperio Mexicano de 1822 otorgó vigencia a las leyes, órdenes y reglamentos promulgados hasta el 24 de febrero de 1821.

FUENTE

– Joaquín Contreras Cantú y Eduardo Castellanos Hernández. El Registro Público de la Propiedad  Social en México. ISBN: 968-5365.

OTRAS FIGURAS JURÍDICAS PROTEGIDAS POR LOS DERECHOS DE LA PROPIEDAD INDUSTRIAL

Los bienes inmuebles y muebles, pueden ser considerados desde el punto de vista corpóreos, es decir, que necesariamente necesitan ser tocados, y deben de ocupar un lugar en el espacio, para poder ser objeto de propiedad. Pero no solo existe este tipo de propiedad susceptibles para la persona física o moral, existe otro tipo de propiedad como lo es la intelectual, y se refiere a todo aquello que nace o se da del intelecto del hombre, como parte de un invento que requiere que exclusivamente sea propiedad de quien lo formó, entran en este tipo de propiedad, todo aquello que hoy en día es reconocido por la Ley Federal de Derechos de Autor.

En sentido estricto, se entiende por propiedad intelectual los derechos de autor (propiedad literaria, artística, científica, programas de cómputo, programas de radio y televisión, obras arquitectónica, obras fotográficas, etc.) mientras que la propiedad industrial comprende dos grupos: al primero lo constituyen las creaciones industriales nuevas (patentes, modelos de utilidad, diseños industriales y secretos industriales); el segundo lo constituyen los signos distintivos (marcas, nombre comercial, aviso comercial y denominaciones de origen). Esquematizando, tenemos:

En el sentido amplio, la propiedad intelectual es la rama del derecho que protege los resultados de la investigación y del trabajo intelectual; incluye tanto a los derechos de autor como a los derechos de la propiedad industrial.

Se considera modelo de utilidad toda modificación de los objetos, utensilios, aparatos o herramientas, en su disposición, configuración, estructura o forma, y que con ello presenten una función respecto de las partes que lo integran o ventajas en cuanto a su utilidad.

Para que los modelos de utilidad sean registrables deben ser nuevos y susceptibles de aplicación industrial. El registro de los modelos de utilidad tiene una vigencia de 10 años improrrogables, contada a partir de la fecha de presentación de la solicitud.

La explotación del modelo de utilidad y las limitaciones del derecho que confiere su registro al titular se rigen, en lo conducente, por lo dispuesto para el caso de las patentes.

El nombre comercial es el signo distintivo que se utiliza para identificar el nombre de un establecimiento comercial y diferenciarlo de otro de su misma actividad industrial o mercantil. El nombre comercial de una empresa o establecimiento, comercial o de servicio y el derecho a su uso exclusivo están protegidos sin necesidad de registro. La protección abarcará la zona geográfica de la clientela efectiva de la empresa o establecimiento al que se aplique el nombre comercial y sólo podrá extenderse a toda la República si existe difusión masiva y constante a nivel nacional del mismo.

Se considera aviso comercial a las frases u oraciones que tengan por objeto anunciar al público establecimiento o negociaciones comerciales, industriales o de servicios, productos o servicios, para distinguirlos de los de su especie, “a que no puedes comer sólo una”, “para una blanca sonrisa”, “la chispa de la vida”, etcétera.

Un diseño industrial es una creación humana, generalmente un producto industrial, con aspecto peculiar y propio, el maestro Rangel Medina, señala que los diseños industriales “son creaciones del espíritu que tienen por objeto responder a esa necesidad de la industria moderna de explotar el gusto del público por medio de la forma y la representación de los productos, independientemente de sus cualidades técnicas.”

Para que un diseño industrial sea registrable requiere que sea nuevo, y además, susceptible de aplicación industrial. Se consideran nuevos los diseños que sean de creación independiente y difieran en grado significativo de diseños conocidos o de combinaciones de características conocidas de diseños.

La propiedad intelectual, hoy en día es la que llamamos derechos de autor, y se da sobre las obras literarias, artísticas, científicas, programas de cómputo, programas de radio y televisión, obras arquitectónicas, obras fotográficas, etc. En el sentido amplio, la propiedad intelectual es la rama del derecho que protege los resultados de la investigación y del trabajo intelectual; incluye tanto a los derechos de autor como a los derechos de la propiedad industrial, los cuales persiguen un serie de requisitos para poder llegar a ser registrables y sean propiedad de quien los inventó o formó, y los haga únicos y distintivos, ya que es necesario que tenga su propio modelo, nombre comercial, diseño industrial, entre otros.

FUENTE

– Pedro Carrillo Toral. El derecho intelectual en México. ISBN: 970-9051-31-8

LOS INTERDICTOS

Los derechos de propiedad que se da sobre los bienes inmuebles o muebles, son acciones que siempre deben de estar reguladas jurídicamente por el derecho civil, ya que es la materia encargada de regular el patrimonio de las personas tanto físicas como morales. La propiedad como sabemos, tiene diversas formas en las que se pueden adquirir, siendo estas en forma inversas, las formas en las que una de las partes la puede perder. Como por ejemplo, la prescripción, cuando una persona en determinado tiempo ha dejado de utilizar o poseer el bien, puede llegar otra a tomar la posesión, que con el tiempo, puede llegar a tomar la propiedad del bien.

SUPUESTO DE PROCEDENCIA

El interdicto presupone el despojo del poseedor. Ahora bien, por despojo se entiende el acto de privar a alguien de la posesión o de la simple tenencia de una cosa contra su voluntad o al menos sin su voluntad, con el ánimo de sustituirse en esa posesión o tenencia. Excluye pues, toda idea de despojo el hecho de que el poseedor o detentador, voluntariamente, entregue a otra persona su posesión o tenencia.

Es fórmula traduce una solución provisoria a un estado de necesidad de quien tiene la posesión de un bien, por ser perturbado en ella o despojado sin que haya mediado proceso y decisión que le afecten.

Tampoco pueden considerarse despojo aquellos actos en los que no existe animus spoliandi, o sea, el consentimiento y la intención de privar a otro de su posesión o tenencia para sustituirla por la propia posesión o tenencia. Así no existe despojo cuando alguien ha entrado en la detentación de las cosas en interés del poseedor o detentador, por ejemplo, con la exclusiva intención de poner la cosa a salvo de un peligro, si está dispuesto a la correspondiente restitución. Tampoco hay despojo cuando alguien destruye materialmente la cosa porque quien así procede no se sustituye en posesión o tenencia alguna.

El despojo puede ser total o parcial según afecte la posesión o detentación de toda la cosa o de una parte de ella. En ambos casos procede el interdicto; pero es evidente que en el segundo caso,  las pruebas y defensas,  así como los efectos del fallo que recaiga se limitan a la parte en cuestión. Como se ha señalado, no existe en nuestro Derecho la dificultad para distinguir despojo y perturbación que existe en los ordenamientos que sólo conceden el interdicto de restitución cuando el despojo ha sido clandestina o violenta; pero que permitan intentar el interdicto de amparo al despojado sin violencia o clandestinidad, por ejemplo, mediante el engaño.

Podemos decir entonces, de acuerdo al concepto que da el autor Andrés Bello, el interdicto es la fórmula legal expedida por medio del cual se protege el derecho de la posesión, sin prejuzgar sobre sus fundamentos y frente a la perturbación y el despojo de terceros. Ahora bien, por despojo se entiende el acto de privar a alguien de la posesión o de la simple tenencia de una cosa contra su voluntad o al menos sin su voluntad, con el ánimo de sustituirse en esa posesión o tenencia. Sabemos que el despojo se puede dar de dos formas,  total o parcial según afecte la posesión o detentación de toda la cosa o de una parte de ella.

FUENTE

– Aguilar Gorrondona,  José Luis. Cosas, Bienes y Derechos Reales: Derecho Civil II, Volumen 2. ISBN: 980-244.198-8.

LA USUCAPIÓN EN EL DERECHO ROMANO CLÁSICO

Desde el antiguo Derecho Romano,  la prescripción llamada también usucapión, ha existido, ya que la ley de las XII Tablas lo contemplaba, en ella ya se establecía la pérdida de un derecho sobre bienes inmuebles con el solo transcurso del tiempo.  Pero así como la prescripción es una manera de perder un bien,  ya sea inmueble o mueble  que pertenece en propiedad, el derecho civil lo hace parte de una forma de adquirir la propiedad sobre los mismos.  Mientras unos pierden otros ganan, ya sea de buena o de mala fe. El derecho Civil es quién regula esta acción y dentro de sus artículos establece los años en el que prescriben los bienes de acuerdo a su substancia.

La usucapión es un modo  de derecho civil (ius civile) de adquirir casualmente el dominio o propiedad civil de los bienes inmuebles o muebles por la posesión civil de buena fe,  (posessio ex bona fide) continuada e ininterrumpida de los mismo durante los plazos legales de dos años y un año respectivamente.

La usucapión se originó como complemento de la mancipatio en relación con la actio auctoritatis. En efecto, la responsabilidad por evicción (evictio) por parte del mancipio dans no podría ser ilimitada temporalmente, como tampoco el mancipio accipiens podía quedar indefinidamente sometido a la adquisición de la propiedad civil sólo en la medida en que el mancipio dans fuese propietario civil de la res mancipi. En otros términos, por interés público, la propiedad civil de un bien no podía quedar permanentemente incierta. Así pues, se señaló un límite temporal a dicha responsabilidad por evicción o auctorias: dos años si la res mancipi era inmueble y un año si la res mancipi o por extensión posterior, res nec mancipi era mueble, pasado uno u otro plazo legal el mancipio dans se liberaba de la responsabilidad por evicción y el mancipio accipiens que había poseído durante uno u otro plazo consolidaba la propiedad civil de manera independiente a la derivada del mancipio dans. Por ello, se explica que la usucapión aparezca formulada de la siguiente manera en la ley de las XII Tablas:

La responsabilidad por evicción de los fundos es de dos años, de todas las demás cosas es de un año.

Como podemos observar en el precepto decenviral se habla todavía de usus por possessio. Para excluir la usucapión  en relación con determinadas cosas, se declara ilimitada la auctoritas:

La usucapión es la adquisición de la propiedad por la posesión continuada durante el tiempo señalado por la ley.

La usucapión o prescripción es un modo de derecho civil de adquirir casualmente el dominio o propiedad civil de bienes inmuebles o muebles. Esta se originó como complemento de la mancipatio en relación con la actio auctoritatis. La ley de las XII Tablas contemplaba a la usucapión dentro de su contenido de la siguiente manera: La responsabilidad por evicción de los fundos es de dos años, de todas las demás cosas es de un año. Y por lo anterior se excluyó la usucapión en relación con determinadas cosas, quedando como: La usucapión es la adquisición de la propiedad por la posesión continuada durante el tiempo señalado por la ley.

FUENTE

– Fernando Betancourt. Derecho romano clásico. ISBN: 978-84-472-1099-2

– http://books.google.com.mx/books?id=Xd-RcfpIbOMC&pg=PA347&dq=servidumbre+en+el+derecho+romano&hl=es&sa=X&ei=g4asUpehIYjQ2AXF-ICYCQ&ved=0CDIQ6AEwAQ#v=onepage&q=servidumbre%20en%20el%20derecho%20romano&f=false

CARACTERES GENERALES DE LAS SERVIDUMBRES

Dentro del tema de las servidumbres, podemos identificar su clasificación, la cual consiste en servidumbres legales y voluntarias, para que puedan darse o distinguirse las anteriores, se deben de tener en cuenta las particularidades de la servidumbre, como el hecho de la existencia de dos predios, uno denominado sirviente y el otro dominante. Siendo las servidumbres la desmembración más importante de la propiedad es necesario conocer sus modalidades, es decir, que debe de ser entre dos predios, y que solo existen como restricciones para los inmuebles, pero que las limitaciones afectan tanto a inmuebles y muebles, se crean con un interés particular o colectivo, y se dan sobre un bien con restricciones recíprocas entre vecinos, para un beneficio general. Estos puntos son importantes para partir con el siguiente tema.

Las características generales de las servidumbres están implicadas en la naturaleza jurídica de ser cargas que afectan a un predio en beneficio de otro.

Como principio general debe mencionarse el de que las servidumbres son inseparables de los predios a que activa y pasivamente  pertenecen. Este carácter se deriva de la naturaleza real, a pesar de que exista cambio de propiedad en el predio sirviente, las servidumbres continúan, es inseparable de la cosa, no sigue a las personas sino que sigue a la cosa; se constituye en beneficio de cierto predio; por consiguiente, como los predios continúan a pesar de los cambios de propiedad, la servidumbre sigue porque es inseparable de los predios. Puede, a pesar de este carácter real, que hace inseparable la servidumbre, modificarse su carácter perpetuo por un convenio expreso. No es, por consiguiente, la perpetuidad característica de esencia, sino simplemente de naturaleza, puesto que la ley permite el pacto en el cual se limite a cierto tiempo. Además la naturaleza misma impone en ciertos casos el carácter temporal de la servidumbre, por ejemplo, el derecho de paso para la extracción de materiales.

Del carácter general de la servidumbre, se identifica que debe de ser inseparable del predio a que activa o pasivamente pertenezca, se deduce también a su carácter de indivisibilidad. Quiere decir que el predio sirviente se divide por distintas enajenaciones parciales, la servidumbre no se divide; continúa sobre todo el predio sirviente, como si fuera una entidad antes de la enajenación, no puede restringirse ni tampoco ampliarse. Cada adquiriente tiene que tolerarla en la parte que le corresponda. Si se divide el predio dominante, cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no variando el lugar de su uso, ni agravándola de otra manera.

La distinción entre las servidumbres y las limitaciones al dominio, se distinguen de las limitaciones a la propiedad en que siempre en las servidumbres deben de existir dos predios pertenecientes a distintos dueños, por consiguiente, la restricción del dominio se impone a cargo de un predio y a favor de otro por un interés particular o general, en cambio, en las limitaciones al dominio no siempre hay dos predios, pueden ser muebles o inmuebles que se limitan en cuanto a su uso por un interés privado o público para llenar una necesidad social y, por lo tanto, sin crear una carga a favor de un predio determinado.

Las servidumbres que son inseparables de la cosa, son  las continúas, ya que esta no sigue a la persona si no a la cosa, es decir, si un predio cambia de propietario, la servidumbre no ira detrás de los bienes que este adquiera, sino que la servidumbre seguirá sobre el inmueble en el que ya esté constituida. Por consiguiente, como los predios continúan a pesar de los cambios de propiedad, la servidumbre sigue porque es inseparable de los predios. Cuenta así mismo con un carácter de indivisibilidad, ya que continúa sobre todo el predio sirviente, como si fuera una entidad antes de la enajenación, no puede restringirse ni tampoco ampliarse.

FUENTE

– Rafael Rojina Villegas, Compendio de Derecho Civil II, Bienes Derechos Reales y Sucesiones. Editorial Porrúa. México 2008. ISBN 970-07-6622-5

LAS SERVIDUMBRES PREDIALES, EN EL DERECHO ROMANO CLÁSICO

Teniendo en cuenta los conocimientos de las sesiones anteriores, sabemos que dentro de las servidumbres legales existe una clasificación, siendo la de legal de acueducto, de desagua y de paso, toda vez que hemos conocido de ellas, es importante saber en qué consiste otro tipo de servidumbres, me refiero a las servidumbres prediales, que es el nombre con el que son conocidas las servidumbres legales en el Derecho Romano. Pues bien, este tema es de gran importancia y lo despegamos para enfocarnos mejor en él, por lo tanto, el tema que será objeto de estudio del presente blog se refiere a las servidumbres prediales en el derecho romano clásico.

Las servidumbres prediales (iura praediorum o servitutes) consisten en un derecho real, en virtud, del cual un predio llamado sirviente presta a otro vecino llamado dominante la ventaja permanente de un uso (uti) limitado.

Principios generales de las servidumbres prediales.

I.- Las servidumbres prediales, al tener por contenido el aprovechamiento consistente en el uso (uti), son relaciones jurídicas solidarias e indivisibles. Consecuentemente, no se pueden constituir ni extinguir parcialmente.

II.- Las servidumbres se denominan prediales, ya que se constituyen para que la ventaja del uso (uti) sea directa a favor y en contra de los predios de distintos dueños, favoreciendo o gravando solo indirectamente a los respectivos propietarios o a aquellos que pueden obtener la ventaja de uso (uti) permanente limitado, por concesión en precario, o aquellos que deban tolerarlo (precario dans). Es el predio dominante el que se beneficia directamente del uso (uti) y es el predio sirviente el que padece (pati padecer) directamente el gravamen. Por eso las servidumbres prediales no pueden consistir en un hacer (facere), que es un contenido posible de las obligaciones, y estas son siempre personales: Servitus in faciendo consistere nequit = la servidumbre (predial) no puede consistir en un hacer. Así pues, no se puede constituir una servidumbre predial que tenga por contenido una ventaja de uso (uti) directamente personal. Por tanto, desde el punto de vista del predio dominante, la servidumbre consiste en una intromisión lícita (immissio) sobre el predio sirviente. Desde el punto de vista del predio sirviente, la servidumbre consiste siempre en una tolerancia (pati, padecer).

III.- La inherencia predial de las servidumbres determina que el uso (uti) permanente limitado sea exclusivo del predio dominante y no se puede destinar la ventaja a un uso (uti) extraño al fundo dominante. Por tanto, el uso (uti) permanente limitado no se puede ceder separadamente del fundo, y la ventaja del predio dominante no se puede convertir en un aprovechamiento personal del titular del fundo dominante o de otra persona. Así no se puede vender el agua de una servidumbre de acueducto para regar otro predio distinto al fundo dominante.

IV.- Para que se pueda constituir la servidumbre predial es necesario el requisito de vecindad de los predios: el dominante y el sirviente, pero ello no quiere decir que deban ser necesariamente contiguos.

V.- Naturalmente, los propietarios de los predios deben ser distintos, ya que nadie se puede imponer servidumbres sobre el propio predio: Nulli res sua serviet.

VI.- El derecho Romano no conoció las servidumbres legales, es decir, aquellas servidumbres prediales impuestas por la ley cuando se da el supuesto de hecho previsto en la misma ley. Sin embargo, en el derecho Romano se dan casos de paso necesario:

a).- Los propietarios de fundos ribereños de un río público deben dejar libre el uso (uti) de la orilla para la comodidad de la navegación fluvial.

b).- Los propietarios de los fundos ribereños de un río público debe dejar libre el uso (uti) de la orilla para que el pastro acceda a ella para abrevar el rebaño.

c).- Los propietarios de fundo limítrofes con la vía pública deben dejar pasar por el propio fundo cuando la vía se hace intransitable.

Podemos decir entonces que las servidumbres prediales no son otra cosa que un derecho real, en virtud, del cual un predio llamado sirviente presta a otro vecino llamado dominante la ventaja permanente de un uso limitado. Dentro de los principios generales de este tipo de servidumbre, unos de los más destacados consisten en que al tener por contenido el aprovechamiento consistente en el uso (uti), son relaciones jurídicas solidarias e indivisibles. Así como que naturalmente, los propietarios de los predios deben ser distintos, ya que nadie se puede imponer servidumbres sobre el propio predio: Nulli res sua serviet.

FUENTE

– Fernando Betancourt. Derecho romano clásico. ISBN: 978-84-472-1099-2

– http://books.google.com.mx/books?id=Xd-RcfpIbOMC&pg=PA347&dq=servidumbre+en+el+derecho+romano&hl=es&sa=X&ei=g4asUpehIYjQ2AXF-ICYCQ&ved=0CDIQ6AEwAQ#v=onepage&q=servidumbre%20en%20el%20derecho%20romano&f=false

LAS SERVIDUMBRES REALES Y PERSONALES EN EL DERECHO ROMANO

En principio, al encontrarnos frente a una situación en que la fuerza de la naturaleza afecta algunos de nuestros inmuebles, pensamos de antemano que jurídicamente no ha sucedido nada, puesto que no fue provocado por la mano el hombre. Por ejemplo, en una situación en la cual un río o laguna pasa por un lado de nuestro inmueble y se desborda, pedazos de nuestra tierra son arrastrados al predio vecino, teniendo este último un beneficio de lo que se incorporó a su bien. En el ejemplo anterior se dio el caso que el derecho denomina servidumbre, existiendo un predio dominante y otro sirviente.

Las servidumbres es un derecho sobre una cosa ajena que limita las facultades del propietario de un bien en beneficio de otro sujeto al que le reporta una utilidad concreta. La relación de servidumbre implica, por tanto, una relación del tipo derecho-obligación, mediante la cual una persona otorga una facultad sobre un bien de su propiedad a otro sujeto, u otorga dicha facultad a otro bien del cual no es propietario.

Dentro de las figuras de las servidumbres, se distinguen dos tipos:

Servidumbres personales: Donde la servidumbre se otorga en función del beneficio que puede obtener un sujeto determinado. Las figuras más comunes serían el uso, usufructo o habitación.

Servidumbres reales: Donde la servidumbre se otorga en función del beneficio que puede obtener un fundo receptor del derecho. Son también llamadas servidumbres prediales, rusticas o urbanas, según su naturaleza (por ejemplo, la servidumbre de paso, de desagüe, de no privar de vistas).

En un primer momento, nos vamos a detener en estas últimas, en sus aspectos relativos a su creación, transmisión y extinción. La servidumbre real es un derecho constituido sobre un fundo ajeno, en beneficio de otro fundo, en virtud del cual el propietario del segundo está obligado a tolerar o a no hacer alguna cosa en el fundo. Para que pueda establecerse la servidumbre, el objeto de la misma debe reportar una utilidad objetiva al fundo dominante, más allá del interés subjetivo del propietario.

En un principio, las servidumbres no pueden establecerse por un tiempo determinado, ni bajo condición, aunque si pueden establecerse servidumbres que se cumplan a determinadas horas o en determinados días. Servidumbres típicas pueden ser las de senda, hacer pasar la cloaca, etc. Las servidumbres van unidas a los fundos respectivos y son indivisibles, no pudiéndose poner como objeto de obligación una parte de camino, senda, etc.  Fundo sirviente como del dominante, implica la transmisión de este derecho, en el caso del predio dominante u obligación, en el caso del predio sirviente.

En las servidumbres la relación que se da entre los dueños de los predios dominante y dueño del predio sirviente se considera como derecho-obligación, mediante la cual una persona otorga una facultad sobre un bien de su propiedad a otro sujeto, u otorga dicha facultad a otro bien del cual no es propietario. Las dos figuras de las servidumbres que se distinguen en las servidumbres son las personales y las reales, en las primeras se otorgan en función del beneficio que puede tener un sujeto determinado, mientras que las segundas se otorgan en función del beneficio que puede obtener un fundo receptor del derecho. Para que pueda establecerse la servidumbre, el objeto de la misma debe reportar una utilidad objetiva al fundo dominante, más allá del interés subjetivo del propietario.

FUENTE

– Fernando Giménez Barriocanal. La actividad económica en el derecho romano: análisis contable. ISBN: 84-9772-202-7

– http://books.google.com.mx/books?id=MHZlZZfY53kC&pg=PA177&dq=servidumbre+en+el+derecho+romano&hl=es&sa=X&ei=g4asUpehIYjQ2AXF-ICYCQ&ved=0CC0Q6AEwAA#v=onepage&q=servidumbre%20en%20el%20derecho%20romano&f=false

CLASIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES

Es común que en la mayoría de los lugares donde habitamos, o incluso en espacios parcelarios,  exista un  predio a un lado de nuestra morada o tierras, de lo cual las colindancias deben de estar definidas para cada uno, no siempre sucede esto, puesto que ya sea por cuestiones de la mano del hombre o de la propia naturaleza, un predio puede afectar a otro. Un ejemplo común sería en temporadas de lluvia, en la que la presión del agua lleve pedazos de tierra incorporándolos al predio vecino, ocasionando con ello un gravar un predio. Se da la figura de predios sirviente y predio dominante.

CLASIFICACIÓN

I.- Positivas y negativas,

II.- Rusticas y urbanas,

III.- Continuas y discontinuas,

IV.- Aparentes y no aparentes,

V.- Legales y voluntarias,

VI.- Servidumbres sobre predios de dominio público y sobre predios de particulares.

SERVIDUMBRES POSITIVAS Y NEGATIVAS

Se llaman servidumbres positivas aquellas en las que para su ejercicio se requiere un acto del dueño del predio dominante; por ejemplo, la servidumbre de paso. Se llaman servidumbres negativas aquellas que se ejercen sin ningún acto del dueño del predio dominante y también sin ningún acto del dueño del predio sirviente; por ejemplo, la servidumbre de luces; la de no edificar, la servidumbre de no levantar una construcción a determinada altura.

SERVIDUMBRES URBANAS Y RÚSTICAS.-Son servidumbres urbanas aquellas que se imponen para provecho o comodidad de un edificio, de una construcción, independientemente de que estén en la ciudad o en el campo. Son servidumbres rústicas aquellas que se constituyen para provecho o comodidad de un objeto agrícola, independientemente de que esté en la cuidad o en el campo.

SERVIDUMBRES CONTINUAS Y DISCONTINUAS.- Son servidumbres continuas las que su uso es o puede ser incesante, sin necesidad de acto del hombre, son servidumbres discontinuas aquellas para cuyo uso se requiere la intervención humana.

SERIVUDMBRES APARENTES Y NO APARENTES.- Son servidumbres aparentes las que su ejercicio se manifiesta por un signo exterior como un puente, una ventana, las servidumbres no aparentes son las que no requiere la existencia de dichos signos, como la servidumbre de no edificar, de elevar una pared a determinada altura.

SERVIDUMBRES LEGALES Y VOLUNTARIAS.- Las servidumbres legales son aquellas impuestas por la ley como consecuencia natural de la situación de predios y tomando en cuenta un interés particular o colectivo, las servidumbres voluntarias son aquellas que se crean por contrato, por acto unilateral, por testamento o por prescripción.

Dentro de la clasificación de la servidumbres, se puede encontrar a la servidumbre positiva, en la que para su ejercicio se requiere de un acto del dueño del predio dominante, pues bien, también existen las servidumbres que imponen provecho y comodidad, estas son las urbanas y rústicas, mientras que las continuas su uso puede ser incesante sin necesidad de acto del hombre  y las discontinuas, para que se produzcan necesitan forzosamente la intervención humana. En general, podemos decir, que las servidumbres consisten en que un predio es beneficiado por otro, voluntaria o involuntariamente.

FUENTE

– Rafael Rojina Villegas, Compendio de Derecho Civil II, Bienes Derechos Reales y Sucesiones. Editorial Porrúa. México 2008. ISBN 970-07-6622-5

MODO DE EJERCERSE EL DE DERECHO DE USO

El usufructo, uso, habitación y servidumbre, son consideradas como las desmembraciones que resultan del derecho de propiedad, son consideradas como las que tienen mayor y menor importancia, siendo el uso y la habitación las de menor importancia porque se encuentran como elementos del usufructo y la servidumbre. El hecho de que sean de menor importancia no las exime de encontrarse reguladas por el ordenamiento jurídico, ya que el código civil es el encargado de contemplar sus formas y circunstancias. Cabe señalar que las obligaciones y formas de extinguirse, son las mismas que el usufructo.

Queda por determinar la manera como debe ejercer su derecho el usuario o el habitador.

Naturalmente, con respecto al derecho de habitación, no puede ponerse en duda que, refiriéndose este derecho a la utilidad de tener en la casa su morada, el habitador tiene derecho a la tenencia de la casa en cuanto es indispensable para el ejercicio de la habitación que se le ha concedido en ella, de la totalidad de ella, si se le ha otorgado el uso sobre toda la cosa, o si a falta de declaración en el titulo, lo requieren las necesidades personales del habitador; de la parte de la casa que se le ha concedido o que determinan su necesidades personales, si la casa fuera muy espaciosa.

Pero respecto del derecho de uso constituido en una heredad la cuestión es muy controvertida. A diferencia del usufructo, el usuario no es obligado a prestar caución, y en seguida, el artículo 817, dice que el usuario de una heredad tiene solamente derecho a los objetos comunes de alimentación y combustible, no a los de una calidad superior, y está obligado a recibirlos del dueño a o tomarlos con su permiso.

Esto manifiesta que en concepto del legislador, el usuario no administra; y que, concedido al usuario en la heredad, el derecho de éste es de gran importancia, considerado en relación con los productos que en la heredad pueden obtenerse; solo se refiere a los objetos comunes de alimentación y combustible producidos periódicamente en la administración existente en el predio. Si el usuario está obligado a recibir estos frutos del dueño o a tomarles con su permiso, es porque tiene derecho a exigir que se le entregue la heredad para cultivarla él y percibir él sus productos, retener los que correspondan a la satisfacción de sus necesidades y restituir el resto al propietario o al usufructuario, caso de existir al mismo tiempo un usufructo en la heredad.

Todavía el artículo 818, dice que el usuario está obligado a contribuir a las expensas ordinarias de conservación y cultivo, a prorrata del beneficio que reporte, lo que indica que él no hace tales expensas. A diferencia del código francés, nuestro código no se coloca siquiera en el caso de que el usuario absorba todos los frutos de la heredad, en que el artículo 635 de aquel código sujeta al usuario a todos los gastos de cultivo, a las expensas de conservación y al pago de las contribuciones, como el usufructuario, expresando en términos diferentes con respecto al caso en que el usuario solo debe tomar una parte de los frutos. Se ha dicho que nuestro código, disponiendo que el usuario está obligado a recibir los frutos del dueño, o a tomarlos con su permiso, decide implícitamente que él debe gozar de la heredad y de los frutos que le corresponden, sin invadir los dominios del propietario, pero esto no es claro, pareciera que se reconoce al usuario la facultad de gozar de la propiedad misma, mas no se sabe lo que se quiere dar a entender con la expresión, los dominios del propietario. Para nosotros lo que la ley resuelve, implícitamente es que, a diferencia del usufructuario, el usuario no administra la heredad, su derecho se refiere a una porción de frutos que recibe del dueño o que el dueño lo autoriza a tomar de los que se han producido en la heredad, por consiguiente, quien administra es el propietario en ejercicio de su derecho de dominio que solo se halla limitado en este caso porque tiene que dejar parte de los frutos de la heredad al usuario.

La habitación, no es mas que el uso que se tiene sobre una determinada parte de una casa, para que la disfrute el habituario y su familia, mientras que el uso es un derecho real de disfrutar y de gozar de una cosa ajena. Puesto lo anterior podemos decir entonces que cuando estos dos se encuentran frente a la figura de la heredad el usuario no está obligado a prestar una caución, ya que solamente tiene derecho a los objetos comunes de alimentación y combustible, no a los de una calidad superior, y está obligado a recibirlos del dueño a o tomarlos con su permiso.

FUENTE

– Luis, Claro Solar. De los bienes. Explicaciones del Derecho Civil y comparado Vol. IV.

– http://books.google.com.mx/books?id=q-nRvMVQGLsC&pg=PA468&dq=derecho+de+uso++habitacion+en+el+derecho+romano&hl=es&sa=X&ei=aCumUpWWCIiI2AW5vIHICg&ved=0CDUQ6AEwAQ#v=onepage&q=derecho%20de%20uso%20%20habitacion%20en%20el%20derecho%20romano&f=false